En af mæglerens første opgaver i forbindelse med salg af fast ejendom er at lave en salgsopstilling.
Salgsopstillingen viser alt, en potentiel køber har brug for at vide og tjener derved som lidt af et ”oversigtsdokument”. Salgsopstillingen er ofte på 3-4 sider og kan hentes af potentielle købere enten nede hos den lokale ejendomsmægler eller ved hjælp af internettet.
Især det sidste er kutyme i dag, hvor du som køber nemt og hurtigt kan hente salgsopstillinger på alle de potentielt interessante ejendomme.
Sælger og ejendomsmæglers aftale gøres også endelig ved hjælp af en salgsopstilling.
Med Salea.dk har du mulighed for at få tilbud fra op til 3 ejendomsmæglere i forbindelse med salget af din bolig. Du får 3 tilbud på ejendomsmæglersalæret og 3 uforpligtende vurderinger af din bolig.. Og det er helt gratis.
En del af vilkårene for handlen
Salgsopstillingen er et vigtigt dokument og anses som værende en del af handelsvilkårene for at købe virksomheden.
Når du bruger en ejendomsmægler til at sælge din bolig, er det en af ejendomsmæglerens opgaver at lave denne salgsopstilling. Lige så vigtigt er det dog, at det også er ejendomsmæglerens ansvar, at den er udfærdiget korrekt og at det er de korrekte informationer, der er med.
Det er også ejendomsmæglerens ansvar, at informationerne i salgsopstillingen er opdaterede i det øjeblik, at købsaftalen for handlen underskrives.
Hvis salgsopstillingen indeholder forkerte informationer, er det ejendomsmægleren, der står med et problem og et eventuelt erstatningskrav. Det er set før, hvordan erstatningskravet i en handel med fast ejendom kan ryge op på mange hundrede tusinde kroner som følge af forkerte eller ikke-opdaterede forhold i salgsopstillingen.
Er ejendomsmægleren uafhængig?
Et af de mere spændende aspekter af salgsopstillingen er, at den viser, hvorvidt sælgers ejendomsmægler er uafhængig eller ej.
De store danske ejendomsmæglerkæder med undtagelse af Place2Live har alle tætte bånd til en række forsikringsinstitutter og banker. Det betyder, at ejendomsmæglerkæderne også vil forsøge at sælge forsikring og lån med søsterselskaberne. Home er fx ejet af Danske Bank, mens Nybolig er ejet af Nykredit.
Dette står i salgsopstillingen. Hvis ejendomsmægleren modtager provision for formidling af lån, forsikringsaftaler eller lignende, kan køber og sælger se dette i salgsopstillingen.
I den ideelle verden er en uafhængig ejendomsmægler naturligvis at foretrække – her er den eneste interesse at sælge boligen så dyrt som muligt og så hurtigt som muligt, da det giver et større salær til ejendomsmægleren på kortere tid. En afhængig ejendomsmægler vil have interesse i at sælge visse lån og forsikringer oveni.
Men det kan boligejer og boligkøber heldigvis se direkte i salgsopstillingen, så der ingen tvivl er.
Stort problem i forbindelse med selvsalg
Salgsopstillingen er som nævnt et af de juridiske dokumenter i en bolighandel – og det er et stort problem i forbindelse med selvsalg.
Sælger man ens bolig selv, er man også selv ansvarlig for fejl. De fejl, der kan medføre et erstatningsansvar af det helt store. Og er man ikke uddannet ejendomsmægler eller boligadvokat, er det i praksis meget svært at sammensatte en tilpas detaljeret salgsaftale.
Derfor sælger ingen i Danmark deres bolig helt selv – de får enten hjælp af en ejendomsmægler eller en boligadvokat til de juridiske dokumenter. Det er bl.a. salgsopstillingen, købsaftalen og en refusionsopgørelse, når handlen er endelig.
Du kan med Salea.dk også indhente 3 tilbud fra ejendomsmæglere, der alene skal hjælpe dig med det juridiske i handlen. Det gør du med nedenstående formular, der sikrer dig 3 priser fra lokale ejendomsmæglere på udarbejdelse af bl.a. salgsopstilling og købsaftale således at du som boligejer fralægger dig ansvaret i forbindelse med bolighandlen:
[jufform type=”salea” link=”Få stærk pris de juridiske dokumenter”][/jufform]
Salgsopstillingen og købsaftale læses igennem af købers advokat
Formålet med at bruge tid og penge på at udarbejde en korrekt salgsopstilling (og senere købsaftale) er at lægge vilkårene for handlen på plads.
Inden handlen afsluttes læses de juridiske dokumenter af købers boligadvokat. Denne har til opgave at berigtige bolighandlen – altså at sikre, køber ved præcis, hvad han går ind og køber.
Kan købers advokat ikke godkende salgsopstillingen og købsaftalen, er køber ikke bundet af sin underskrift på købsaftalen. Dette er essensen af det advokatforbehold, der skrives ind i aftalen.
Krav står i loven
Kravene til udarbejdelse af salgsopstillingen, herunder en liste over hvad salgsopstillingen skal indeholde, findes i lov om formidling af fast ejendom.
En række paragraffer i loven gælder alene for ejendomsmæglere, mens en række paragraffer gælder uanset hvem der står med ansvaret for salget af boligen.
I 2014 blev loven ændret således, at det ikke længere er et krav, at ejendomsmægleren indsætter et afsnit med finansieringsforslag. I salgsopstillinger i dag er disse finansieringsforslag indsat for at give køber af ejendommen en idé om, hvad det vil koste om måneden før og efter skat i lån at købe ejendommen, hvis man går ud fra ingen eller en marginal egenbetaling.
Kritikere af den nye lov – hvorefter disse forslag ikke længere skal indsættes – siger, det bliver sværere at danne sig et indtryk af, hvor dyr en given bolig er.
Tilhængere siger, at loven forsimpler købsprocessen og gør det nemmere at finde den rigtige bolig.
Vi anbefaler på Salea.dk, at ejendomsmægleren bruges som en af flere rådgivere i forhold til, hvilken finansiering (herunder hvilken bank, der anvendes) der skal lægges til dagen, og at finansieringsforslagene var en vigtig del af denne rådgivning. Finansieringsforslagene gjorde det meget nemt på kort tid at overskue flere potentielle boliger og finde ud af, hvilke af dem, der blev solgt til en fair pris.
